一座城市里，最臟亂差的地方是哪？那里是阻礙發(fā)展的“城市毒瘤”嗎？

城市化過(guò)程中，最招人嫉妒的人是誰(shuí)？他們是“不勞而獲”的億萬(wàn)富豪嗎？

對(duì)于城中村和村民，許多時(shí)候，公眾總帶著一種既嫌棄又嫉妒的語(yǔ)氣去談?wù)?。在城中村眾多、舊改轟轟烈烈的廣州和深圳，這種論調(diào)尤為普遍。

近日，在深圳住建局表態(tài)要學(xué)習(xí)新加坡“組屋”模式后，B站大V“馬前卒工作室”發(fā)出“深圳要學(xué)新加坡‘公屋’，推平城中村只是第一步”的視頻，就對(duì)城中村評(píng)論道：城中村一直對(duì)城市公共資源單向索取而不作任何回報(bào)，且擠占了正規(guī)住房面積；因而必須消滅城中村，直接拿走房主全部土地收益，深圳才能實(shí)現(xiàn)公屋建設(shè)的目標(biāo)。

甚至不乏“煽動(dòng)性”地號(hào)召：“城中村房主和李嘉誠(chéng)一樣靠囤積土地和房產(chǎn)獲利；城中村房東是封建地主階級(jí)，是造成了土地供應(yīng)緊張的反動(dòng)階級(jí)，是社會(huì)進(jìn)步的頑石，應(yīng)該對(duì)他們多點(diǎn)階級(jí)仇恨；而強(qiáng)行低價(jià)征地的李光耀雖然代表資產(chǎn)階級(jí)利益，但他因?qū)Ψ饨ǖ刂麟A級(jí)敢于無(wú)情斗爭(zhēng)而應(yīng)被表?yè)P(yáng)?！?/p>

果真如此嗎？

城中村擠占城市用地？

按照“馬前卒工作室”的說(shuō)法：“（深圳）城中村占據(jù)的面積實(shí)在太大，擠占了正規(guī)住房的面積?！?/p>

結(jié)果是，在深圳用地總量有限的情況下，占地太多的城中村使得深圳土地供應(yīng)量不足，造成了高房?jī)r(jià)；又因?yàn)椴疬w成本高昂，阻礙了公屋建設(shè)。

數(shù)據(jù)上看，深圳的城中村占地的確很大。按照2018年深圳市城中村改造辦公室發(fā)布的消息，深圳城中村總用地面積320平方公里（其中一部分是村屬工業(yè)園），占到深圳市總面積的1/6。但如果說(shuō)城中村擠占了“正規(guī)住房”的用地，那就本末倒置了。

追根溯源，城市要擴(kuò)張就要征用城市邊緣村莊的土地，由于征農(nóng)地的成本比征村屋的低，城市自然先征了農(nóng)地，留下了村莊中心的村屋。村屋被包圍了，于是才成為了“城中村”。

打個(gè)比喻來(lái)說(shuō)，就是城市把肉吃了，把骨頭留了下來(lái)。深圳采用的就是這種模式。

那么，深圳的高房?jī)r(jià)能怪到“骨頭太多，肉不夠”嗎？

差不多已經(jīng)形成共識(shí)的是，深圳的高房?jī)r(jià)當(dāng)然有用地總量的問(wèn)題，但更多其實(shí)是土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。

從2012到2017這6年，深圳超過(guò)700萬(wàn)平方米的新增商業(yè)住宅工業(yè)用地中，新增住宅用地不足60萬(wàn)平方米，1/10都不到；同期深圳常住人口增長(zhǎng)了約200萬(wàn)人，即每新增1人只新增面積0.3 平方米。反觀同為近年人口增量全國(guó)前二的廣州，單2017年的新增住宅用地164萬(wàn)平方米就已經(jīng)是深圳6年綜合的2倍有余。

在土地高度稀缺、人口大量涌入的時(shí)候，還大量拿去做會(huì)加劇住房需求的工業(yè)用地，反而擠牙膏式供應(yīng)住宅用地，深圳的房?jī)r(jià)沒(méi)有不暴漲的道理。

這樣做的目的，一舉兩得：一方面，留住了企業(yè)，保證了GDP和稅收；另一方面，也抬高了地價(jià)，保證了土地財(cái)政收入。

很多媒體說(shuō)深圳是最不依賴(lài)土地財(cái)政收入的城市，《南風(fēng)窗》引用數(shù)據(jù)稱(chēng)：2019年深圳市一般預(yù)算的財(cái)政收入是9424億，賣(mài)地收入是680億，賣(mài)地的收入只有一般性預(yù)算收入的7.2%。

但這并不意味著賣(mài)地收入對(duì)深圳不重要，實(shí)際上，這更像個(gè)數(shù)字游戲，不是因?yàn)樯钲谫u(mài)地收入低，而是因?yàn)樯钲谝话泐A(yù)算收入太高，才顯得對(duì)土地財(cái)政依賴(lài)沒(méi)那么大。

隨著深圳可供開(kāi)發(fā)空地面積的越來(lái)越少，城中村數(shù)量勢(shì)必減少。

城中村既沒(méi)有擴(kuò)張，也并不拒絕、甚至盼著被拆遷。把擠占“正規(guī)住房用地”的罪名加到城中村頭上，無(wú)論如何不合適。

實(shí)際上，雖然深圳城中村總面積很大，但看分布的話(huà)會(huì)發(fā)現(xiàn)，城中村主要分布在非中心區(qū)，在住房最緊缺、房?jī)r(jià)最高的關(guān)內(nèi)4區(qū)（南山、福田、羅湖、鹽田），城中村面積其實(shí)很小。也能夠說(shuō)明，房?jī)r(jià)高并非因?yàn)槌侵写逄唷?/p>

這就好比，肉快吃光了，到了啃骨頭的時(shí)候，反倒回過(guò)頭來(lái)怪起了骨頭太多，奇哉怪也。

城中村，一直是單向索??？

城中村的“污名”不僅是臟亂差、“擠占正規(guī)住房用地”，很多時(shí)候還本身仍然常被人視作是“單向索取公共資源而沒(méi)有作回報(bào)”的城市毒瘤。

但事實(shí)上，城中村創(chuàng)造了多種正向社會(huì)價(jià)值。

對(duì)于新移民來(lái)說(shuō)，影響他們的首先不是房?jī)r(jià)，而是房租。城中村遠(yuǎn)低于周邊樓盤(pán)的租金降低了住房成本，低鋪?zhàn)庖步档土讼聵情_(kāi)店的經(jīng)營(yíng)成本，村工業(yè)園提供了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，而日常生活消費(fèi)也因更低的租金而更便宜。

跟高爾夫球場(chǎng)相比，市民中心和會(huì)展中心顯得如此渺小

不僅如此，城中村還能降低住在周邊的新移民的居住成本。

量大價(jià)低的城中村出租屋讓新移民有了更多選擇，也就讓深圳商品房房東不敢在房租上坐地起價(jià)。這正是在深圳房?jī)r(jià)被炒得遠(yuǎn)超京滬的這兩年，其正式住房的租金仍能保持低于京滬的一個(gè)重要原因。

所以從實(shí)際功能上看，城中村出租屋本身就是一種自發(fā)形成的“低配公屋”。在大量政府公屋替代城中村的功能之前，深圳的多數(shù)新移民離不開(kāi)城中村。

城中村增強(qiáng)了深圳的包容性，降低了整座城市的運(yùn)行成本，保留了城市的年輕活力。城中村給城市帶來(lái)了這么多正外部性，絕不能說(shuō)沒(méi)有回報(bào)。

從數(shù)據(jù)上看，深圳的城中村用了全市1/6的土地，為超過(guò)1/2的人口提供廉價(jià)居所以及大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，正是它讓深圳有底氣喊出“來(lái)了就是深圳人”。

沒(méi)有城中村，城市會(huì)更好嗎？

那么，同樣是城市擴(kuò)張，為什么北京、上海的城中村沒(méi)有廣州、深圳這么多？

這既是緣于在早期“城市包圍農(nóng)村”的過(guò)程中策略的不同：深圳、廣州選擇繞開(kāi)村莊從而減小成本，而北京上海則更多將村莊整體拆遷以保證地塊完整性；也是因?yàn)楸本?、上海更早也更“?jiān)決”地開(kāi)展了棚戶(hù)區(qū)/城中村改造。

當(dāng)然，這背后反映的是城市發(fā)展階段的差異，以及城市政治經(jīng)濟(jì)地位和財(cái)力的差異。

如果深圳在城市化早期，就像北京上海那樣對(duì)村莊進(jìn)行整體拆遷，是不是就能增加住房供給，讓深圳的房?jī)r(jià)不至于“高不可攀”，讓新深圳人住得更好？

這樣做城中村確實(shí)會(huì)更少，但如果認(rèn)為這樣就能讓草根新深圳人住上的房子，那就有點(diǎn)naive。

在一二線(xiàn)城市，大量低收入移民群體很難買(mǎi)得起或租得起市中心的正式住房，而城中村就是很難被替代的廉價(jià)非正式住房來(lái)源，若要消滅城中村或不允許它增長(zhǎng)，只會(huì)逼著不斷增加的移民們?cè)阶≡綌D。

這不是假設(shè)，而是北京和上海的現(xiàn)實(shí)。曾有學(xué)者就北上廣三個(gè)城市的新移民居住滿(mǎn)意度進(jìn)行過(guò)調(diào)查研究：

北京城中村呈現(xiàn)一種傳統(tǒng)村落形式，村內(nèi)多為一層或兩層平房，每戶(hù)擁有自己的院落。地下室的利用較為突出，表現(xiàn)為“不斷下壓”的“過(guò)密化”。

上海在三個(gè)案例城市中管治最嚴(yán)，擁有旺盛的住房需求的城中村只能通過(guò)內(nèi)部擠壓的方式“塞”進(jìn)更多居民。村內(nèi)各戶(hù)樓梯間、廚房、洗手間、院落等多被改造和分隔，表現(xiàn)為向內(nèi)“不斷擠壓”的“過(guò)密化”。

廣州相對(duì)寬松的管治環(huán)境使得“向上”加蓋作為一種增加面積的自然方式，城中村多呈現(xiàn)為“不斷加建”的“過(guò)密化”。

廣州新移民聚居地?zé)o論是享受到的配套設(shè)施，還是各項(xiàng)居住滿(mǎn)意度，都顯著高于北京和上海。

眾所周知，深圳城中村無(wú)論是政策環(huán)境和發(fā)展模式，還是現(xiàn)狀設(shè)施和居住體驗(yàn)，都與廣州的類(lèi)似，只是稍微貴一點(diǎn)。

當(dāng)然城市要發(fā)展，就必然要拆城中村。但在拆城中村時(shí)，中國(guó)卻從未有哪個(gè)城市建設(shè)足量的保障性住房來(lái)滿(mǎn)足新移民的需求，無(wú)論經(jīng)適房還是公租房從來(lái)沒(méi)有夠用過(guò)。對(duì)新移民來(lái)說(shuō)，深圳、廣州這種保留城中村的城市擴(kuò)張模式反倒更友好。

過(guò)去十年，當(dāng)北京、上海以嚴(yán)格的落戶(hù)政策、高房?jī)r(jià)、高房租嚇退，以棚戶(hù)區(qū)改造等措施清退所謂“低端人口”的同時(shí)，深圳、廣州卻持續(xù)展現(xiàn)出對(duì)于外來(lái)人口的友好、開(kāi)放和包容，城中村的存在功莫大焉。

可以說(shuō)，城中村對(duì)深圳、廣州的社會(huì)價(jià)值至今仍是難以替代的。

城中村阻礙了深圳“公屋”建設(shè)？

即便是承認(rèn)城中村的價(jià)值，但對(duì)于村民，外界仍然習(xí)慣給貼上“不勞而獲”的標(biāo)簽。

“不勞而獲”有兩個(gè)層面，第一個(gè)層面指的是“包租公”坐享其成。客觀上說(shuō)，絕大部分“包租公”都不交稅，但無(wú)論是房屋的建設(shè)還是出租屋的管理都需要投入，這既然有投入，就不是“不勞而獲”。

另外一個(gè)層面是：村民享受城市發(fā)展的紅利，無(wú)需付出成本，單等著拆遷補(bǔ)償“一夜暴富”。對(duì)于城市來(lái)說(shuō)，這些“拆遷補(bǔ)償”就是要付出的成本。

媒體也在有意渲染這種“暴富現(xiàn)象”。去年深圳白石洲要拆遷時(shí)，媒體報(bào)道的標(biāo)題是：

深圳最土豪城中村拆遷，價(jià)值2500億，將誕生1878個(gè)億萬(wàn)富翁。

即便現(xiàn)實(shí)中，能成為“億萬(wàn)富翁”的只是少數(shù)，但難免不引起“嫉妒”。

在“馬前卒工作室”的口中，這部分人背負(fù)“囤積土地和房產(chǎn)”的罪名，更是被扣上了“封建地主階級(jí)”“社會(huì)進(jìn)步頑石”的帽子。

但尋根溯源，造成拆遷成本高昂的原因，并非村民漫天要價(jià)，而應(yīng)歸咎于城市過(guò)往對(duì)于土地財(cái)政的依賴(lài)。

——過(guò)往的城市土地出讓中，拆遷成本低，地價(jià)高，房?jī)r(jià)更高是普遍現(xiàn)象，這兩級(jí)巨大的差價(jià)是當(dāng)?shù)卣烷_(kāi)發(fā)商獲取了。因?yàn)槌鞘袠I(yè)已形成的地價(jià)、房?jī)r(jià)水平，城中村的拆遷成本就不可能低。

所以根本問(wèn)題是如果不改變這種土地財(cái)政模式，在深圳拆掉了城中村后，恐怕分給住宅的也不會(huì)多，且蓋起的住宅也還是主要是商品房而非公屋。

城中村不是城市毒瘤，城中村村民也不是囤地的“李嘉誠(chéng)”。

在過(guò)往拆遷成本低的時(shí)候，城市沒(méi)有去選擇啃骨頭，也沒(méi)有選擇建公屋；如今，在拆遷成本業(yè)已高企的時(shí)候，深圳提出要學(xué)習(xí)新加坡模式建設(shè)公屋，這時(shí)候就必須讓曾經(jīng)吃到肉的去處理骨頭，而不是指責(zé)骨頭太多，太硬。

撰文 | 阿舜

編輯 | P.K

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